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2주택자 양도세 비과세 조건(일시적 2주택, 3년 유예)

by mytravellog 2025. 10. 7.
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2주택자인데, 비과세 받을 수 있을까요?
2025년 기준으로 양도세 법령이 다시 개정되면서 “일시적 2주택 비과세 조건”이 완화되었고, 서울 일부 지역은 여전히 조정대상지역으로 남아 있습니다. 특히 3년 이내 양도 유예기간, 이사 의무 폐지 등의 변화는 꼭 알고 있어야 할 핵심 포인트입니다.

 

이 글에서는 실제 적용 가능한 비과세 요건서울 조정지역 기준까지 빠짐없이 정리해드립니다.


1. 2주택자 양도세 비과세 가능한 경우는?

일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 최신 기준)

  • 종전주택 취득일 → 1년 경과 후 신규주택을 취득해야 함
  • 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 함(※조정대상지역은 2년)
  • 종전주택은 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주해야 함
  • 22.05.10 이후 양도분부터는 ‘이사 또는 전입’ 의무 없음

👉 이 3년 유예 기한은 조정대상지역 여부와 관계없이 동일 적용됩니다.


2. 서울 조정대상지역은 따로 주의해야 하나요?

2025년 현재, 서울에서 조정대상지역으로 남아있는 곳은 4개 구입니다:

  • 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

이 지역은 취득세 중과, 장기보유특별공제 요건 강화, 거주 요건이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
조정대상지역 외 구(예: 마포구, 성북구 등)는 대부분 해제된 상태입니다.


3. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 조정대상지역 주택을 먼저 샀는데, 비과세 받을 수 있나요?

A: 순서가 중요합니다. 종전주택이 먼저 취득되어 있어야 하고, 2년 이상 보유 후 신규 주택을 취득했다면, 조정지역이면 2년 이내 처분 조건(그 외 지역이면 3년이내)으로 비과세가 가능합니다.

Q2. 2년 보유만 하고 거주는 안 했는데, 비과세 되나요?

A: 안됩니다. 기존주택은 보유 + 거주 2년 조건을 모두 만족해야 일시적 2주택 비과세 대상이 됩니다.

Q3. 부부 공동명의인데 한 명이 다른 집을 보유 중이면?

A: 공동명의로 보유한 주택도 각 명의자의 1주택으로 각각 계산되므로, 2주택자로 간주될 수 있습니다. 사전 상담이 중요합니다.

Q4. 신규주택은 매수했지만 전입은 안 했어요. 괜찮을까요?

A: 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 전입 요건이 폐지되어 이사 안 해도 비과세 가능합니다.


4. 마무리 요약

✔ 2주택자도 조건만 맞추면 양도세 비과세 가능
✔ 핵심은 ‘종전주택 → 신규주택’ 순서와 3년 이내 처분
✔ 2025년 현재, ‘서울 4개 구’만 조정대상지역
이사 의무는 폐지, 그러나 종전주택 2년 보유 + 2년 거주는 필수
✔ 거래 전 세무사와 확인은 필수!

 

 

 

 

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